ОБЗОР РЫНКА НОВОСТРОЕК КИЕВА | КЛАСС PREMIUM & BUSINESS

07 февраля 2020

10:29

665

ОБЗОР РЫНКА НОВОСТРОЕК КИЕВА  КЛАСС PREMIUM & BUSINESS

ИТОГИ 2019 ГОДА

KIEV STANDARD REAL ESTATE BOUTIQUE

ДЕПАРТАМЕНТ КОНСАЛТИНГА И АНАЛИТИКИ

 

ОЛЕГ ПЕРЕГИНЕЦ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЁР KIEV STANDARD:

Можем с уверенностью сказать, что 2019 год стал самым насыщенным на события, которые оказали непосредственное влияние на расстановку сил среди игроков, качество предложения, запросы клиентов.  Год для рынка жилой первичной недвижимости оказался нелегким за счет сразу нескольких факторов, которые отразились на спросе: выборы, укрепление национальной валюты, вопрос Укрбуда. Последняя ситуация особенно серьезно отразилась на всем сегменте. С 2015 по 2019 год из-за кризиса в банковском секторе большинство инвесторов «ушли» в недвижимость. За эти годы девелоперам удалось отвоевать доверие клиентов, но ситуация с одним из крупнейших системных застройщиков столицы во второй половине 2019 года снова поставил под удар весь сегмент первичной недвижимости за счет пошатнувшегося доверия инвесторов. И эта ситуация снова выводит репутацию застройщика в лидирующие позиции по основным требованиям покупателей на рынке новостроек.

Также на инвестирование в недвижимость в ушедшем году повлияла смена политических сил. Временная приостановка ДАБИ выдачи разрешительной документации, отмена паевого взноса – те события, которые затронули девелоперов.

Важно отметить, что несмотря на снижение темпов продаж, в некоторых случаях на 30-50%, стоимость квадратного метра показала плавное продолжение роста. Битва концепций усилилась и сегодня мы наблюдаем на рынке объем нового предложения, который существенно отличается в лучшую сторону от всего, что было ранее. Важно, что концепция должна быть проработана до мелочей: количество и формат квартир, набор инфраструктуры и сервисов. Если проект сырой и в отделе продаж клиент не получает четких ответов на свои вопросы – проект проигрывает. Этот фактор значительно оздоровил конкурентную борьбу, оживил спрос и повысил запросы клиентов.

Интерес иностранных инвесторов набирает обороты и уже в новом 2020 году мы увидим результат этого в новых проектах.

 

Основные показатели рынка:

Предложение PREMIUM Показатель 31.12.2019 Динамика к 31.12.2018 г.
Квартир 549 -26%
Площадей, м² 77 332 -26%
Средняя стоимость квадратного метра $/м² $3 036 +9%
Предложение BUSINESS    
Квартир 5 897 +61%
Площадей, м² 468 738 +49%
Средняя стоимость квадратного метра $/м² $1 884 +4%
   
Спрос Premium Business
Сделок 181 2 292
Объем проданных м² 25 000 192 000

 


Тенденции рынка за 2019 год:

  • Рост объемов нового предложения. За 2019 год стартовали продажи сразу в 15 проектах
  • Снижение темпов продаж в период март-сентябрь до 30-50% от показателей 2018 года
  • Концентрация проектов в формате mixed-use.
  • Рост стоимости квадратного метра
  • Рассрочка – уже не инструмент продаж, а механизм поддержания темпов продаж.
  • Предложение квартир с ремонтом в высоком ценовом сегменте
  • Растут требования клиентов к каждому классу жилья
  • Становление сегмента доходных домов.
  • Освоение промышленных территорий масштабными проектами.
  • Увеличение предложения в Шевченковском и Подольском районе столицы.

Подол в ближайшие 5-8 лет догонит по популярности Печерск в запросах у потенциальных клиентов в высоких ценовых сегментах и станет одним из лидеров в гонке предложения в классе бизнес и премиум.


Новое предложение

Название Девелопер Класс Лотов Объем, м²
White Lines A Development business 566 38 000
Greenville на Печерске I НЕСТ&Greenville business 248 17 328
Montreal House Ситиконсалт Девелопмент business 328 20 314
А136 DIM Group business 324 25 770
Aria GEOS business 467 31 950
Новопечерские Липки 7 City One Development business 581 51 834
Diadans ENSO business 552 47 588
Illinsky House Ситиконсалт Девелопмент business 125 10 604
Washington Concept House SAGA business 98 9 552
Philadelphia Concept House SAGA business 65 5 308
Crystal Park Tower Ковальська Нерухомість та St Sophia Homes business 250 23 500
Intergal City Intergal business 214 16 500
UNIT.Home — 1 оч. UDP/KAN business 580 40 320
Taryan Towers — 3 башня Taryan Group premium 48 4 387
RiverStone — 9 дом UDP/Міськжитлобуд business 193 14 484

 

За 2019 год на рынке стартовали продажи в 15 объектах, 13 из которых новые проекты. Все проекты в классе бизнес, Taryan Towers в классе премиум.

Общее количество лотов нового предложения составило 4780 штук или 367 889 квадратных метров. Это при том, что Greenville на Печерске пока открыты продажи только в первых двух домах, всего проектом предусмотрено свыше 800 квартир, UNIT.Home также открыли продажи только в первой очереди (всего проектом предусмотрено 2471 квартир) и Intergal City стартовали в 2019 году с реализацией апартаментов в комплексе, продажу 490 квартир открыли в январе 2020 года.

В третьем квартале 2019 года Taryan Group открыли продажи в третьей башне комплекса премиум класса «Taryan Towers». 48 квартир с 5го по 10 этажи предполагаются с ремонтом, что напрямую отражается на стоимости квадратного метра и на спросе. Именно поэтому данные лоты не будут учитываться нами в дальнейшем анализе. Однако мы ожидаем, что в ближайшие год-два объемы аналогичного предложения на рынке будет расти, и мы сможем вести анализ уже целого отдельного подкласса.


Предложение

Всего на конец 2019 года на рынке предлагалось 6446 квартир или    546 070 квадратных метров. Из них 5897 лотов (468 738 метров квадратных) в классе бизнес и 549 лотов (77 332 м²) в премиум.

За год перераспределились и доли районов Киева в общем предложении. Печерск продолжает лидировать по объему новостроек, как в количественном, так и в объемном предложении – 56%. При этом, по сравнению с 2018 годом он потерял 9% (65% в 2018 году). Существенный прирост показал Голосеевский район (15% против 4% в 2018 г.) за счет старта продаж в таких новых крупных проектах: White Lines, A136 и Montreal House.

Меньше всего выбора в Подольском и Оболонском районе города – по 2%. Однако, как мы уже заметили, именно Подол в ближайшие годы покажет значительный прирост по объему новостроек в высоком классе за счет старта ряда новых крупных проектов.

Учитывая рекордное количество нового предложения в 2019 году, мы проанализировали динамику с января 2016 года: как менялось предложение на рынке общего числа квартир новостроек и нового предложения. Так, доля нового предложения в 2019 году составила 75%, в то время как показатели предыдущих годов: 2016 г.  – 57%, 2017г. – 52%, 2018 г. – 30%.


Коммерческие условия

Средние показатели стоимости квадратного метра на 31.12.2019:

PREMIUM —   $3 036   BUSINESS — $1 884

За 12 месяцев 2019 года стоимость квадратного метра в премиум классе выросла на 9%, в бизнесе на 4% (в премиум показатель показывает прирост за счет готовности объектов и сокращения предложений в готовых домах).

За 2019 год в классе бизнес все объекты показали положительную динамику цен. В некоторых проектах цены к концу декабря 2019 года по сравнению с декабрем 2018 года выросли на 25-40%! Общий индекс в 4% обусловлен выходом большого количества новых объектов со стартовыми показателями стоимости.

При существенной доли продаж со 100% оплатой (в основном это касается проектов от девелоперов с высоким уровнем доверия) основным механизмом поддержания продаж остается рассрочка. При этом девелоперы уже понимают важность наличия нескольких вариантов рассрочки для покупателя.

Дисконты, озвучиваемы при 100% оплате, при покупке двух и более квартир, или скидки в период акций носят строго индивидуальный характер. Однако порог торга напрямую зависит от того, насколько изначально завышена стоимость квадратного метра.


Спрос

За 2019 год по нашим подсчётам было продано 2473 лота общим объемом 217 000 квадратных метров на $419 млн. Из них 181 (25 000 м²) в классе премиум и 2 292 (192 000 м²) в классе бизнес.

Как уже отмечалось выше, негативно на темпах продаж сказалось несколько факторов: выборы, курс доллара и ситуация с Укрбудом.

Однако поддержать спрос удалось объектам, которые на финальной стадии строительства, уже введены в эксплуатацию и новым проектам, которые были ожидаемы, от надежного застройщика, с сильнейшим маркетингом.

Несмотря на то, что в классе бизнес официальное лидерство по запросам клиентов все также у Печерского района, клиенты пересматривают локацию за счет нового предложения в других районах благодаря беспроигрышной концепции новых проектов. Так, свою долю отвоёвывают Шевченковский и Голосеевский районы.

В классе премиум спрос также сформирован в основном запросами на Печерском районе, но это больше в силу отсутствия предложения в других районах города.

Дополнительно в этом отчете мы проанализировали динамику продаж квартир и динамику средней стоимости квадратного метра в полугодовые отрезки времени за период                               январь 2016-декабрь 2019.

 


Прогнозы

Ставка на репутацию!

Задача на следующих год для застройщиков вернуть доверие потребителя. Активные работы над проектами, соответствие реального строительного графика заявленному, своевременный ввод в эксплуатацию объектов – это те процессы, которые станут обязательными в 2020 году для девелоперов, желающих привлечь потребителя. Репутация застройщика среди факторов, оказывающих решающее влияние на покупателя при выборе недвижимости, станет первоочередным требованием.

Клиенты в высоких классах отдают предпочтение комплексам, которые предлагают возможность «жить, работать, отдыхать» в одной локации. Именно поэтому мы ждем увеличение формата mixed-use, где сосредоточены жилые квартиры, офисы, торговля, все необходимые сервисы и набор инфраструктуры.

До конца 2020 года ожидаем и рост стоимости квадратного метра до 5-8%.

Спрос будет возвращаться на свои прежние показатели за счет проектов от девелоперов с высоким уровнем доверия со стороны инвесторов, объектов на финальной стадии строительства, которые соответствуют заявленному графику и новых очередей существующих комплексов, которые уже введены в эксплуатацию. Положительное влияние на показатели спроса мы ожидаем и со стороны инвесторов, которые ранее не проявляли интереса к украинскому рынку недвижимости. Отрицательные ставки по депозитам в западных банках заставят рассматривать новые варианты для инвестиций, в том числе и рынок первичной недвижимости Киева. И в отличии от локального инвестора, зарубежные рассматривают долгосрочные инвестиции.

Ипотечное кредитование – один из решающих факторов, который скажется положительно на спросе в случае запуска данной программы в 2020 году.

Большие надежды в 2020 году мы возлагаем на новый для рынка Киева — сегмент «De Luxe». По нашим данным, уже сегодня активно ведутся работы над несколькими проектами в этом классе среди ведущих девелоперов. Сами проекты в силу отсутствия аналогичного предложения и конкуренции сформируют новый уровень спроса в самом высоком ценовом сегменте.

До конца 2020 года ожидается старт продаж свыше 4000 квартир или около 350 тысяч квадратных метров.

 

Обзор в PDF доступен по ссылке.


Департамент консалтинга и аналитики

Тел.: +380-44-495-50-52

Kievstandard.com.ua